Как снизить стоимость строительства отеля без потери качества продукта. Реальный кейс
Проектирование отеля под заданный бюджет часто воспринимают как этап, на котором дорогие материалы заменяют более дешёвыми, уменьшают толщины отделки и упрощают фасады. Но к этому моменту основной бюджет проекта уже сформирован. На стоимость гостиницы сильнее влияют другие решения: сколько в ней непродаваемых площадей, оправдан ли масштаб бассейнов и ресторанов, насколько рационально здание посажено на рельеф, как организованы служебные функции и соответствует ли строительный объём реальному гостиничному продукту.
На примере курортного комплекса в Сочи «Якорная Щель» разберем, как аудит документации стадии «П» позволил выявить более 290 млн рублей потенциального сокращения CAPEX и дополнительные возможности коммерциализации проекта.
На стадии «П» Development Systems провела фундаментальный анализ проекта, проверив:
Все приведённые в статье значения являются прогнозными. Они рассчитаны по укрупнённым показателям на основании объектов-аналогов и подлежат уточнению при дальнейшей разработке ПД.
Исходная задача
Проект был разработан с учётом задания гостиничного оператора, однако при анализе функциональной программы специалисты DS обнаружили возможности для более рационального размещения служебных помещений, сокращения части общественных зон и перевода высвобождаемых площадей в коммерческие функции. Отдельно оценивались решения, влияющие на номерной фонд, инженерное оснащение и благоустройство территории.
Наиболее значительный резерв прямого сокращения капитальных затрат был связан с отказом от одного из уличных бассейнов, оценённого в рамках аудита как избыточный для принятой структуры комплекса.
По результатам анализа для «Якорной Щели» был определён следующий потенциальный эффект:
На примере курортного комплекса в Сочи «Якорная Щель» разберем, как аудит документации стадии «П» позволил выявить более 290 млн рублей потенциального сокращения CAPEX и дополнительные возможности коммерциализации проекта.
На стадии «П» Development Systems провела фундаментальный анализ проекта, проверив:
- соответствие площади каждой функции реальной потребности проекта;
- какие помещения формируют доход;
- какие общественные зоны действительно усиливают гостиничный продукт;
- можно ли сократить непродаваемые площади без нарушения эксплуатационной логики;
- какие проектные решения одновременно увеличивают CAPEX и будущий OPEX;
- какие изменения затрагивают ТЭП и разрешительную документацию.
Все приведённые в статье значения являются прогнозными. Они рассчитаны по укрупнённым показателям на основании объектов-аналогов и подлежат уточнению при дальнейшей разработке ПД.
Исходная задача
Проект был разработан с учётом задания гостиничного оператора, однако при анализе функциональной программы специалисты DS обнаружили возможности для более рационального размещения служебных помещений, сокращения части общественных зон и перевода высвобождаемых площадей в коммерческие функции. Отдельно оценивались решения, влияющие на номерной фонд, инженерное оснащение и благоустройство территории.
Наиболее значительный резерв прямого сокращения капитальных затрат был связан с отказом от одного из уличных бассейнов, оценённого в рамках аудита как избыточный для принятой структуры комплекса.
По результатам анализа для «Якорной Щели» был определён следующий потенциальный эффект:
295,5 млн рублей — это прогнозное сокращение капитальных затрат. Остальные суммы представляют потенциальный коммерческий эффект от изменения назначения площадей и увеличения номерного фонда, а не прямую экономию строительства.
Служебные площади: сокращение через проверку операционной модели
Служебные помещения необходимы любому отелю. Без административных кабинетов, помещений персонала, складов, раздевалок и внутренних коммуникаций объект невозможно эффективно эксплуатировать.
Проблема возникает, когда их состав и площадь формируются как сумма разрозненных пожеланий, а не как единая операционная система. В результате часть функций дублируется, отдельные помещения занимают избыточную площадь, а наиболее ликвидные зоны первого этажа используются под кабинеты и коридоры.
Корпус С1: 580 м² под коммерческие функции
В корпусе С1 было предложено пересмотреть состав служебных помещений и размещение столовой персонала. Часть административных функций общей площадью 263,52 м² предполагалось исключить, а столовую персонала — перенести с одновременным сокращением площади основного ресторана.
В результате высвобождалось около 580 м², которые можно было использовать для коммерческих помещений. Предполагалось передавать эти площади без выполнения чистовой отделки и полной разводки инженерных сетей. Только сокращение соответствующих отделочных и инженерных работ было оценено в 47,87 млн рублей. Площадь здания при этом не менялась.
Экономический эффект такого решения складывается из двух частей:
Это не означает, что служебные помещения нужно заменять магазинами в каждом отеле. Сначала необходимо подтвердить решение штатной моделью, технологией работы служб, требованиями оператора и логистикой персонала. Но если функция не обоснована операционно, её площадь становится постоянной нагрузкой и на инвестиционный бюджет, и на дальнейшую эксплуатацию.
Корпус С2: оптимизация без изменения площади здания
В корпусе С2 анализировалась группа помещений, предназначенных для службы благоустройства и озеленения: кабинет, склад, раздевалки, душевые и санитарные помещения персонала. Их совокупная площадь составляла 109,19 м².
Предлагалось изменить назначение этой зоны и использовать её под коммерческие помещения. Прогнозное сокращение затрат на отделку и инженерные системы составило 8,3 млн рублей. При этом общая площадь здания и количество помещений, указанное в разрешении на строительство, не менялись.
Корпус Ф1: меньше холлов и служебных функций — больше работающей площади
В корпусе Ф1 было предложено пересмотреть около 288,55 м² помещений, включая лаунж, две танцевальных студии, часть коридора и гостевые помещения. Дополнительно рассматривалось сокращение холла на 135 м².
Совокупно под коммерческое использование могло быть высвобождено 423,55 м². Прогнозное сокращение затрат на отделку и инженерные системы составило 32,21 млн рублей. И снова, площадь здания при этом оставалась прежней.
Также предлагалось уменьшить ресторан примерно на 200 м², разместить в освободившейся части необходимые служебные функции, интегрировать коворкинг в пространство холла, а офисы гостевых служб перенести от фасада в менее коммерчески значимую часть здания.
Дополнительный номерной фонд без увеличения площади здания
Design-to-budget — это не только сокращение затрат. Иногда более сильный результат достигается за счёт изменения назначения уже существующей площади.
В корпусе С2 было предложено отказаться от моста к бассейну, и использовать соответствующий объём как техническое помещение с возможностью последующего переустройства под гостевой номер. Прямой экономии CAPEX такое решение не давало, однако формировало дополнительную реализуемую единицу номерного фонда.
В корпусе Ф1 вместо ритейла площадью 226,5 м² предлагалось организовать три номера. Как и в предыдущем случае, эффект возникал за счёт создания дополнительного номерного фонда.
В сумме предложения позволяли рассмотреть создание дополнительного номерного фонда общей площадью 258 м² с прогнозным доходом от реализации 180,6 млн рублей.
И все же, сделать вывод что «номер всегда выгоднее ритейла» делать не стоит, решение должно зависеть от продуктовой модели конкретного объекта.
Один из самых дорогих элементов проекта может находиться за пределами здания
На территории у корпуса С2 проектом предусматривался уличный бассейн площадью 695 м². В рамках аудита было предложено отказаться от него в пользу игровой площадки.
Экономический эффект возникал сразу на двух уровнях:
Общий прогнозный эффект составлял 170,99 млн рублей. Решение также уменьшало будущие затраты на водоподготовку, обогрев и обслуживание, но требовало изменения площади застройки и корректировки вертикальной планировки.
Это крупнейший резерв CAPEX, выявленный по объекту.
Важно, что речь идёт не о принципиальном отказе от бассейнов как элемента курортного продукта. Вопрос должен ставиться иначе: усиливает ли каждый отдельный бассейн конкурентоспособность комплекса, чтобы оправдать стоимость его строительства, инженерного оснащения и эксплуатации?
При оценке подобной функции необходимо учитывать общий номерной фонд, количество других бассейнов, прогноз единовременного использования, сезонность, возрастные сценарии гостей, затраты на водоподготовку и поддержание температуры, штат обслуживающего персонала, влияние решения на благоустройство и гостевой сценарий.
В данном случае бассейн одновременно создавал затраты на чашу бассейна, инженерные системы, подпорную стену и дальнейшую эксплуатацию. Именно поэтому анализировать такие элементы нужно не изолированно, а как взаимосвязанную систему.
Инженерная оптимизация, которую гость может не заметить
Ещё одно предложение касалось всего номерного фонда корпусов С1, С2 и Ф1. Вместо водяных полотенцесушителей рассматривалась установка электрических моделей с возможностью регулирования температуры гостем.
С учётом дополнительной мощности электрогенерирующего оборудования прогнозное сокращение капитальных затрат составляло 36,16 млн рублей. Основные ТЭП объекта при этом не менялись. Точная сумма зависела от выбранной марки оборудования.
Этот пример показывает, что инженерное решение следует оценивать сразу по нескольким критериям: стоимость системы, необходимая инфраструктура, удобство регулирования, надёжность, влияние на энергопотребление.
Служебные площади: сокращение через проверку операционной модели
Служебные помещения необходимы любому отелю. Без административных кабинетов, помещений персонала, складов, раздевалок и внутренних коммуникаций объект невозможно эффективно эксплуатировать.
Проблема возникает, когда их состав и площадь формируются как сумма разрозненных пожеланий, а не как единая операционная система. В результате часть функций дублируется, отдельные помещения занимают избыточную площадь, а наиболее ликвидные зоны первого этажа используются под кабинеты и коридоры.
Корпус С1: 580 м² под коммерческие функции
В корпусе С1 было предложено пересмотреть состав служебных помещений и размещение столовой персонала. Часть административных функций общей площадью 263,52 м² предполагалось исключить, а столовую персонала — перенести с одновременным сокращением площади основного ресторана.
В результате высвобождалось около 580 м², которые можно было использовать для коммерческих помещений. Предполагалось передавать эти площади без выполнения чистовой отделки и полной разводки инженерных сетей. Только сокращение соответствующих отделочных и инженерных работ было оценено в 47,87 млн рублей. Площадь здания при этом не менялась.
Экономический эффект такого решения складывается из двух частей:
- снижаются первоначальные вложения в отделку и инженерное оснащение;
- площадь, которая ранее не приносила прямого дохода, превращается в коммерческий актив.
Это не означает, что служебные помещения нужно заменять магазинами в каждом отеле. Сначала необходимо подтвердить решение штатной моделью, технологией работы служб, требованиями оператора и логистикой персонала. Но если функция не обоснована операционно, её площадь становится постоянной нагрузкой и на инвестиционный бюджет, и на дальнейшую эксплуатацию.
Корпус С2: оптимизация без изменения площади здания
В корпусе С2 анализировалась группа помещений, предназначенных для службы благоустройства и озеленения: кабинет, склад, раздевалки, душевые и санитарные помещения персонала. Их совокупная площадь составляла 109,19 м².
Предлагалось изменить назначение этой зоны и использовать её под коммерческие помещения. Прогнозное сокращение затрат на отделку и инженерные системы составило 8,3 млн рублей. При этом общая площадь здания и количество помещений, указанное в разрешении на строительство, не менялись.
Корпус Ф1: меньше холлов и служебных функций — больше работающей площади
В корпусе Ф1 было предложено пересмотреть около 288,55 м² помещений, включая лаунж, две танцевальных студии, часть коридора и гостевые помещения. Дополнительно рассматривалось сокращение холла на 135 м².
Совокупно под коммерческое использование могло быть высвобождено 423,55 м². Прогнозное сокращение затрат на отделку и инженерные системы составило 32,21 млн рублей. И снова, площадь здания при этом оставалась прежней.
Также предлагалось уменьшить ресторан примерно на 200 м², разместить в освободившейся части необходимые служебные функции, интегрировать коворкинг в пространство холла, а офисы гостевых служб перенести от фасада в менее коммерчески значимую часть здания.
Дополнительный номерной фонд без увеличения площади здания
Design-to-budget — это не только сокращение затрат. Иногда более сильный результат достигается за счёт изменения назначения уже существующей площади.
В корпусе С2 было предложено отказаться от моста к бассейну, и использовать соответствующий объём как техническое помещение с возможностью последующего переустройства под гостевой номер. Прямой экономии CAPEX такое решение не давало, однако формировало дополнительную реализуемую единицу номерного фонда.
В корпусе Ф1 вместо ритейла площадью 226,5 м² предлагалось организовать три номера. Как и в предыдущем случае, эффект возникал за счёт создания дополнительного номерного фонда.
В сумме предложения позволяли рассмотреть создание дополнительного номерного фонда общей площадью 258 м² с прогнозным доходом от реализации 180,6 млн рублей.
И все же, сделать вывод что «номер всегда выгоднее ритейла» делать не стоит, решение должно зависеть от продуктовой модели конкретного объекта.
Один из самых дорогих элементов проекта может находиться за пределами здания
На территории у корпуса С2 проектом предусматривался уличный бассейн площадью 695 м². В рамках аудита было предложено отказаться от него в пользу игровой площадки.
Экономический эффект возникал сразу на двух уровнях:
- исключалась подпорная стена стоимостью около 59,35 млн рублей;
- замена бассейна площадкой сокращала затраты ещё примерно на 111,64 млн рублей.
Общий прогнозный эффект составлял 170,99 млн рублей. Решение также уменьшало будущие затраты на водоподготовку, обогрев и обслуживание, но требовало изменения площади застройки и корректировки вертикальной планировки.
Это крупнейший резерв CAPEX, выявленный по объекту.
Важно, что речь идёт не о принципиальном отказе от бассейнов как элемента курортного продукта. Вопрос должен ставиться иначе: усиливает ли каждый отдельный бассейн конкурентоспособность комплекса, чтобы оправдать стоимость его строительства, инженерного оснащения и эксплуатации?
При оценке подобной функции необходимо учитывать общий номерной фонд, количество других бассейнов, прогноз единовременного использования, сезонность, возрастные сценарии гостей, затраты на водоподготовку и поддержание температуры, штат обслуживающего персонала, влияние решения на благоустройство и гостевой сценарий.
В данном случае бассейн одновременно создавал затраты на чашу бассейна, инженерные системы, подпорную стену и дальнейшую эксплуатацию. Именно поэтому анализировать такие элементы нужно не изолированно, а как взаимосвязанную систему.
Инженерная оптимизация, которую гость может не заметить
Ещё одно предложение касалось всего номерного фонда корпусов С1, С2 и Ф1. Вместо водяных полотенцесушителей рассматривалась установка электрических моделей с возможностью регулирования температуры гостем.
С учётом дополнительной мощности электрогенерирующего оборудования прогнозное сокращение капитальных затрат составляло 36,16 млн рублей. Основные ТЭП объекта при этом не менялись. Точная сумма зависела от выбранной марки оборудования.
Этот пример показывает, что инженерное решение следует оценивать сразу по нескольким критериям: стоимость системы, необходимая инфраструктура, удобство регулирования, надёжность, влияние на энергопотребление.
При этом предложения по коммерческим помещениям охватывали около 1 112,79 м² и формировали прогнозный доход в размере 667,67 млн рублей. Дополнительный номерной фонд площадью 258 м² оценивался ещё в 180,6 млн рублей потенциального дохода.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
1. Основной резерв часто находится не в материалах
Замена отделки может дать локальный результат. Пересмотр площади бассейна, служебного блока или общественной зоны способен повлиять одновременно на конструктив, отделку, инженерные системы и эксплуатацию.
2. Не стоит складывать экономию и будущую выручку в один показатель
Сокращение CAPEX, доход от продажи номеров и доход от коммерческих помещений — разные виды экономического эффекта. Они возникают в разные моменты, имеют разную вероятность реализации и по-разному влияют на финансовую модель.
3. Оптимизация не всегда означает уменьшение здания
Часть решений по «Якорной Щели» не меняла общую площадь объекта. Эффект достигался за счёт более рационального назначения помещений внутри уже принятого объёма.
4. Каждое изменение должно оцениваться
Одни предложения не затрагивали основные ТЭП. Другие меняли количество номеров, площадь застройки или состав помещений, указанный в разрешительной документации. Финансовая оценка должна выполняться одновременно с архитектурной, нормативной и операционной.
5. Design-to-budget — это выбор, а не сокращение
Нельзя просто убрать служебную функцию, бассейн или общественную зону. Необходимо доказать, что гостиница останется работоспособной и не потеряет в качестве, будут соблюдены требования оператора, а изменение не создаст скрытых затрат на следующих стадиях.
Design-to-budget — это не способ сделать отель дешевле любой ценой. Это способ направить инвестиции туда, где они действительно формируют продукт, доход и долгосрочную ценность объекта.
Development Systems проводит аудит гостиничных проектов на стадии концепции и стадии «П», оценивая функциональную программу, соотношение доходообразующих и служебных площадей, проектный CAPEX, эксплуатационные последствия и готовность решений к дальнейшей реализации.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
1. Основной резерв часто находится не в материалах
Замена отделки может дать локальный результат. Пересмотр площади бассейна, служебного блока или общественной зоны способен повлиять одновременно на конструктив, отделку, инженерные системы и эксплуатацию.
2. Не стоит складывать экономию и будущую выручку в один показатель
Сокращение CAPEX, доход от продажи номеров и доход от коммерческих помещений — разные виды экономического эффекта. Они возникают в разные моменты, имеют разную вероятность реализации и по-разному влияют на финансовую модель.
3. Оптимизация не всегда означает уменьшение здания
Часть решений по «Якорной Щели» не меняла общую площадь объекта. Эффект достигался за счёт более рационального назначения помещений внутри уже принятого объёма.
4. Каждое изменение должно оцениваться
Одни предложения не затрагивали основные ТЭП. Другие меняли количество номеров, площадь застройки или состав помещений, указанный в разрешительной документации. Финансовая оценка должна выполняться одновременно с архитектурной, нормативной и операционной.
5. Design-to-budget — это выбор, а не сокращение
Нельзя просто убрать служебную функцию, бассейн или общественную зону. Необходимо доказать, что гостиница останется работоспособной и не потеряет в качестве, будут соблюдены требования оператора, а изменение не создаст скрытых затрат на следующих стадиях.
Design-to-budget — это не способ сделать отель дешевле любой ценой. Это способ направить инвестиции туда, где они действительно формируют продукт, доход и долгосрочную ценность объекта.
Development Systems проводит аудит гостиничных проектов на стадии концепции и стадии «П», оценивая функциональную программу, соотношение доходообразующих и служебных площадей, проектный CAPEX, эксплуатационные последствия и готовность решений к дальнейшей реализации.