На одном гектаре можно разместить небольшой глэмпинг на 10-15 домиков, полноценный курортный отель на 100–120 номеров или очень плотный городской объект с сотнями юнитов. Загородный формат на 1 гектаре не уместится.
Поэтому вопрос «сколько номеров помещается на гектаре?» имеет смысл только в контексте гостиничного продукта, который мы собираемся создавать.
На старте проекта инвестору важно понять (а нам ему объяснить) потенциал актива: сколько квадратных метров и номеров реально построить, какой формат подходит площадке и сохранится ли экономика проекта после появления парковок, ресторанов, SPA, служебных помещений, инженерии и благоустройства. Тут важно отметить что эффективность наших проектных решений позволяет снижать капитальные затраты, но определние операционной доходности – лежит в компетенции будущего оператора.
Номера на гектар — это не градостроительный норматив
Нормативного показателя «количество гостиничных номеров на 1 га» не существует. Это экспресс-метрика, которая помогает быстро сравнить разные участки и гостиничные форматы.
Первый и самый жесткий фильтр — градостроительные ограничения: вид разрешенного использования, высотность, процент застройки, отступы, ЗОУИТ, охранные и санитарные зоны и другие параметры участка. После этого можно оценивать его гостиничную емкость.
На самом деле для определения эффективности проекта мы используем сразу три ключевых аналитических параметра:
Мы проанализировали более 40 гостиничных проектов, с которыми работала команда Development Systems. Получились следующие рабочие диапазоны.
Курортный отель 4–5*: 80–120 номеров на гектар
Полноценный курорт, особенно all inclusive, требует гораздо больше пространства, чем только номерной фонд. Рестораны и бары, SPA, бассейны, детские зоны, кухни, склады, загрузка, помещения персонала, инженерия и общественные пространства увеличивают площадь в расчете на один номер.
В наших проектах при этажности порядка 8–10 этажей диапазон обычно выглядит так:
Механически повышать плотность опасно. Можно добавить еще 20 номеров в финансовую модель, но, если ради этого исчезает полноценное благоустройство, уменьшается ресторан, ухудшается SPA или гостевые и служебные потоки начинают пересекаться, экономия быстро превращается в ухудшение самого продукта.
170–230 номеров: курортные резиденции
У резиденций и сервисных апартаментов с ограниченным набором общественных функций совершенно другая экономика площади.
Если продукт предполагает преимущественно проживание с завтраком, ему не нужны рестораны, SPA, детские пространства и другие функции классического всесезонного курорта в том же объеме.
На один юнит приходится меньше общественных, служебных и технологических площадей, поэтому тот же гектар может дать уже 170–230 номеров или апартаментов.
Именно поэтому звездность сама по себе мало говорит о плотности. Два объекта категории 4* могут занимать участок совершенно по-разному.
Санаторий: снова около 80–100 номеров
У санатория есть еще один крупный потребитель площади — лечебно-оздоровительная функция. Медицинские кабинеты, диагностические помещения, водолечение, SPA, бассейны, спортивная инфраструктура, расширенный F&B увеличивают площадь, которая не является номерным фондом, но без которой продукт перестает быть санаторием.
Поэтому для современных санаториев уровня 4–5* мы видим ориентир около 80–100 номеров на гектар.
Фактически санаторный проект приходится оптимизировать сразу по двум направлениям: эффективности номерного фонда и эффективности медицинско-рекреационной инфраструктуры.
Город — совсем другая математика
В плотной городской среде гектар земли может работать в несколько раз интенсивнее. Здесь меньше уходит на ландшафт и рекреацию, выше допустимая плотность, компактнее общественные функции, а часть инфраструктуры предоставляет сам город. В наших наиболее плотных сценариях сервисных апартаментов количество юнитов может приближаться к 1000 на гектар и выше.
Парк-отель: 5–15 номеров
На другом конце шкалы находятся парк-отели и малоэтажные загородные комплексы.
Здесь территория сама является частью продукта. Гость покупает не только номер, но и приватность, вид, тишину, лес, расстояние между домиками, прогулочные маршруты. Поэтому 5–15 номеров на гектар может быть вполне эффективной плотностью.
Попытка поставить домики в два раза ближе действительно увеличит количество юнитов, но может уничтожить главную ценность самого парк-отеля.
Поэтому вопрос «сколько номеров помещается на гектаре?» имеет смысл только в контексте гостиничного продукта, который мы собираемся создавать.
На старте проекта инвестору важно понять (а нам ему объяснить) потенциал актива: сколько квадратных метров и номеров реально построить, какой формат подходит площадке и сохранится ли экономика проекта после появления парковок, ресторанов, SPA, служебных помещений, инженерии и благоустройства. Тут важно отметить что эффективность наших проектных решений позволяет снижать капитальные затраты, но определние операционной доходности – лежит в компетенции будущего оператора.
Номера на гектар — это не градостроительный норматив
Нормативного показателя «количество гостиничных номеров на 1 га» не существует. Это экспресс-метрика, которая помогает быстро сравнить разные участки и гостиничные форматы.
Первый и самый жесткий фильтр — градостроительные ограничения: вид разрешенного использования, высотность, процент застройки, отступы, ЗОУИТ, охранные и санитарные зоны и другие параметры участка. После этого можно оценивать его гостиничную емкость.
На самом деле для определения эффективности проекта мы используем сразу три ключевых аналитических параметра:
- Количество номеров на 1 Га. – показывает плотность номерного фонда на участке
- Отношение «продаваемой» площади (номера, рестораны, спа…) к общей площади по СП 118 – насколько «жирный» в части гостиничной инфраструктуры получается проект
- Средняя площадь номера (общ. площадь по СП 118/кол-во номеров) – ликвидность (чем меньше)/комфортность (чем больше) юнитов / номеров
Мы проанализировали более 40 гостиничных проектов, с которыми работала команда Development Systems. Получились следующие рабочие диапазоны.
Курортный отель 4–5*: 80–120 номеров на гектар
Полноценный курорт, особенно all inclusive, требует гораздо больше пространства, чем только номерной фонд. Рестораны и бары, SPA, бассейны, детские зоны, кухни, склады, загрузка, помещения персонала, инженерия и общественные пространства увеличивают площадь в расчете на один номер.
В наших проектах при этажности порядка 8–10 этажей диапазон обычно выглядит так:
- около 80 номеров/га — сложный рельеф, развитая инфраструктура, более свободная посадка;
- 100–120 номеров/га — плоский участок и компактное объемно-планировочное решение.
Механически повышать плотность опасно. Можно добавить еще 20 номеров в финансовую модель, но, если ради этого исчезает полноценное благоустройство, уменьшается ресторан, ухудшается SPA или гостевые и служебные потоки начинают пересекаться, экономия быстро превращается в ухудшение самого продукта.
170–230 номеров: курортные резиденции
У резиденций и сервисных апартаментов с ограниченным набором общественных функций совершенно другая экономика площади.
Если продукт предполагает преимущественно проживание с завтраком, ему не нужны рестораны, SPA, детские пространства и другие функции классического всесезонного курорта в том же объеме.
На один юнит приходится меньше общественных, служебных и технологических площадей, поэтому тот же гектар может дать уже 170–230 номеров или апартаментов.
Именно поэтому звездность сама по себе мало говорит о плотности. Два объекта категории 4* могут занимать участок совершенно по-разному.
Санаторий: снова около 80–100 номеров
У санатория есть еще один крупный потребитель площади — лечебно-оздоровительная функция. Медицинские кабинеты, диагностические помещения, водолечение, SPA, бассейны, спортивная инфраструктура, расширенный F&B увеличивают площадь, которая не является номерным фондом, но без которой продукт перестает быть санаторием.
Поэтому для современных санаториев уровня 4–5* мы видим ориентир около 80–100 номеров на гектар.
Фактически санаторный проект приходится оптимизировать сразу по двум направлениям: эффективности номерного фонда и эффективности медицинско-рекреационной инфраструктуры.
Город — совсем другая математика
В плотной городской среде гектар земли может работать в несколько раз интенсивнее. Здесь меньше уходит на ландшафт и рекреацию, выше допустимая плотность, компактнее общественные функции, а часть инфраструктуры предоставляет сам город. В наших наиболее плотных сценариях сервисных апартаментов количество юнитов может приближаться к 1000 на гектар и выше.
Парк-отель: 5–15 номеров
На другом конце шкалы находятся парк-отели и малоэтажные загородные комплексы.
Здесь территория сама является частью продукта. Гость покупает не только номер, но и приватность, вид, тишину, лес, расстояние между домиками, прогулочные маршруты. Поэтому 5–15 номеров на гектар может быть вполне эффективной плотностью.
Попытка поставить домики в два раза ближе действительно увеличит количество юнитов, но может уничтожить главную ценность самого парк-отеля.
Что на самом деле ограничивает количество номеров
Когда мы впервые смотрим участок, нас интересуют пять вещей.
1. Градостроительный потенциал
Высотность, процент застройки, отступы, ограничения, охранные и санитарные зоны определяют верхнюю границу того, что вообще можно построить.
2. Формат гостиницы
All inclusive, санаторий, городской бизнес-отель, курортный отель, апарт-отель и парк-отель требуют совершенно разного количества площади на номер. Поэтому гостиничный консультант должен появляться до, а не после архитектурной концепции.
Эксперты отрасли постоянно возвращаются к этой мысли: типология гостиницы определяет структуру общественных зон, типовой этаж и соотношение номерного фонда с общей площадью, а ошибка на ранней стадии затем превращается в неэффективные площади и дорогую переделку проекта.
3. Геометрия и рельеф участка
Два одинаковых по площади участка могут дать совершенно разный результат. Прямоугольный плоский гектар и гектар на крутом склоне с охранными зонами и сложным подъездом — это два разных девелоперских актива. В наших проектах только рельеф иногда дает разницу порядка 20–30% по потенциальному номерному фонду.
4. Инфраструктура
На ранней концепции часто считают только корпус. Но затем появляются: парковки, проезды, пожарные площадки, загрузка, хозяйственные дворы, рестораны, SPA, инженерные сооружения, наружные бассейны, спортивные и детские зоны.
Для современного курорта эта инфраструктура становится все важнее. Рынок движется в сторону всесезонных туристических экосистем с wellness, SPA, MICE и дополнительными сценариями использования территории. Поэтому максимальная плотность и максимальная доходность — далеко не всегда одно и то же.
5. Экономика номера
Есть очень полезный вопрос: сколько общей площади здания мы строим ради одного ключа?
Еще в проектах международных операторов разница между гостиничными форматами была существенной: для компактного Hampton by Hilton приводился показатель около 41 м² общей площади на номер, тогда как для полноценного Hilton 5* — порядка 70–80 м². Сам принцип остается актуальным: чем больше площадь на ключ, тем дороже номер для девелопера и тем меньше их помещается в заданный строительный объем.
Поэтому мы предпочитаем считать эффективность не одной цифрой «номеров на гектар», а одновременно смотреть:
Можно ли получить еще 20–30%?
Это один из самых частых вопросов после первой посадки: если получилось 120 номеров, можно ли сделать 150?
Иногда можно. На ряде участков еще 20–30% эффективности удается получить за счет более компактного пятна, правильной геометрии корпуса, эффективного типового этажа и увеличения высотности.
Но это не бесплатные метры. С ростом здания меняются конструктив, вертикальный транспорт, пожарная стратегия, инженерные решения и стоимость строительства. Поэтому считать нужно не «сколько еще номеров помещается», а сколько дополнительной прибыли дают эти номера после изменения CAPEX.
И есть форматы, где такая логика вообще не работает.
Парк-отель нельзя сделать на 30% эффективнее, просто поставив домики ближе друг к другу. В какой-то момент он просто перестанет быть парк-отелем.
Вывод
Гектар — это лишь исходная геометрия, настоящий потенциал участка появляется на пересечении градостроительных возможностей, гостиничного продукта и экономики проекта.
До полноценной концепции будет правильным сделать короткий аудит: проверить градостроительные ограничения, определить несколько возможных гостиничных сценариев, сделать предварительную посадку и сравнить их по номерному фонду, общей площади и экономике.
Иногда такой анализ подтверждает первоначальный замысел, а порой показывает, что на участке, который покупали под 150 номеров, действительно эффективно размещаются 110 — или, наоборот, что без ухудшения гостиничного продукта можно получить еще 20–30%.
В Development Systems такой предварительный аудит участка мы делаем бесплатно. Его задача — еще до начала полноценного проектирования понять, какой гостиничный продукт земельный участок способен выдержать и стоит ли развивать выбранный сценарий дальше.
Когда мы впервые смотрим участок, нас интересуют пять вещей.
1. Градостроительный потенциал
Высотность, процент застройки, отступы, ограничения, охранные и санитарные зоны определяют верхнюю границу того, что вообще можно построить.
2. Формат гостиницы
All inclusive, санаторий, городской бизнес-отель, курортный отель, апарт-отель и парк-отель требуют совершенно разного количества площади на номер. Поэтому гостиничный консультант должен появляться до, а не после архитектурной концепции.
Эксперты отрасли постоянно возвращаются к этой мысли: типология гостиницы определяет структуру общественных зон, типовой этаж и соотношение номерного фонда с общей площадью, а ошибка на ранней стадии затем превращается в неэффективные площади и дорогую переделку проекта.
3. Геометрия и рельеф участка
Два одинаковых по площади участка могут дать совершенно разный результат. Прямоугольный плоский гектар и гектар на крутом склоне с охранными зонами и сложным подъездом — это два разных девелоперских актива. В наших проектах только рельеф иногда дает разницу порядка 20–30% по потенциальному номерному фонду.
4. Инфраструктура
На ранней концепции часто считают только корпус. Но затем появляются: парковки, проезды, пожарные площадки, загрузка, хозяйственные дворы, рестораны, SPA, инженерные сооружения, наружные бассейны, спортивные и детские зоны.
Для современного курорта эта инфраструктура становится все важнее. Рынок движется в сторону всесезонных туристических экосистем с wellness, SPA, MICE и дополнительными сценариями использования территории. Поэтому максимальная плотность и максимальная доходность — далеко не всегда одно и то же.
5. Экономика номера
Есть очень полезный вопрос: сколько общей площади здания мы строим ради одного ключа?
Еще в проектах международных операторов разница между гостиничными форматами была существенной: для компактного Hampton by Hilton приводился показатель около 41 м² общей площади на номер, тогда как для полноценного Hilton 5* — порядка 70–80 м². Сам принцип остается актуальным: чем больше площадь на ключ, тем дороже номер для девелопера и тем меньше их помещается в заданный строительный объем.
Поэтому мы предпочитаем считать эффективность не одной цифрой «номеров на гектар», а одновременно смотреть:
- номеров / га;
- м² общей площади / номер;
- долю номерного фонда в общей площади;
- CAPEX / номер;
- выручку, которую способен генерировать этот номер.
Можно ли получить еще 20–30%?
Это один из самых частых вопросов после первой посадки: если получилось 120 номеров, можно ли сделать 150?
Иногда можно. На ряде участков еще 20–30% эффективности удается получить за счет более компактного пятна, правильной геометрии корпуса, эффективного типового этажа и увеличения высотности.
Но это не бесплатные метры. С ростом здания меняются конструктив, вертикальный транспорт, пожарная стратегия, инженерные решения и стоимость строительства. Поэтому считать нужно не «сколько еще номеров помещается», а сколько дополнительной прибыли дают эти номера после изменения CAPEX.
И есть форматы, где такая логика вообще не работает.
Парк-отель нельзя сделать на 30% эффективнее, просто поставив домики ближе друг к другу. В какой-то момент он просто перестанет быть парк-отелем.
Вывод
Гектар — это лишь исходная геометрия, настоящий потенциал участка появляется на пересечении градостроительных возможностей, гостиничного продукта и экономики проекта.
До полноценной концепции будет правильным сделать короткий аудит: проверить градостроительные ограничения, определить несколько возможных гостиничных сценариев, сделать предварительную посадку и сравнить их по номерному фонду, общей площади и экономике.
Иногда такой анализ подтверждает первоначальный замысел, а порой показывает, что на участке, который покупали под 150 номеров, действительно эффективно размещаются 110 — или, наоборот, что без ухудшения гостиничного продукта можно получить еще 20–30%.
В Development Systems такой предварительный аудит участка мы делаем бесплатно. Его задача — еще до начала полноценного проектирования понять, какой гостиничный продукт земельный участок способен выдержать и стоит ли развивать выбранный сценарий дальше.