Сколько гостиничных номеров можно разместить на 1 га?

На одном гектаре можно разместить небольшой глэмпинг на 10-15 домиков, полноценный курортный отель на 100–120 номеров или очень плотный городской объект с сотнями юнитов. Загородный формат на 1 гектаре не уместится.

Поэтому вопрос «сколько номеров помещается на гектаре?» имеет смысл только в контексте гостиничного продукта, который мы собираемся создавать.

На старте проекта инвестору важно понять (а нам ему объяснить) потенциал актива: сколько квадратных метров и номеров реально построить, какой формат подходит площадке и сохранится ли экономика проекта после появления парковок, ресторанов, SPA, служебных помещений, инженерии и благоустройства. Тут важно отметить что эффективность наших проектных решений позволяет снижать капитальные затраты, но определние операционной доходности – лежит в компетенции будущего оператора.

Номера на гектар — это не градостроительный норматив

Нормативного показателя «количество гостиничных номеров на 1 га» не существует. Это экспресс-метрика, которая помогает быстро сравнить разные участки и гостиничные форматы.

Первый и самый жесткий фильтр — градостроительные ограничения: вид разрешенного использования, высотность, процент застройки, отступы, ЗОУИТ, охранные и санитарные зоны и другие параметры участка. После этого можно оценивать его гостиничную емкость.

На самом деле для определения эффективности проекта мы используем сразу три ключевых аналитических параметра:

• Количество номеров на 1 Га. – показывает плотность номерного фонда на участке

• Отношение «продаваемой» площади (номера, рестораны, спа…) к общей площади по СП 118 – насколько «жирный» в части гостиничной инфраструктуры получается проект

• Средняя площадь номера (общ. площадь по СП 118/кол-во номеров) – ликвидность (чем меньше)/комфортность (чем больше) юнитов / номеров

Мы проанализировали более 40 гостиничных проектов, с которыми работала команда Development Systems. Получились следующие рабочие диапазоны.

Курортный отель 4–5*: 80–120 номеров на гектар

Полноценный курорт, особенно all inclusive, требует гораздо больше пространства, чем только номерной фонд. Рестораны и бары, SPA, бассейны, детские зоны, кухни, склады, загрузка, помещения персонала, инженерия и общественные пространства увеличивают площадь в расчете на один номер.

В наших проектах при этажности порядка 8–10 этажей диапазон обычно выглядит так:

• около 80 номеров/га — сложный рельеф, развитая инфраструктура, более свободная посадка;
• 100–120 номеров/га — плоский участок и компактное объемно-планировочное решение.

Механически повышать плотность опасно. Можно добавить еще 20 номеров в финансовую модель, но, если ради этого исчезает полноценное благоустройство, уменьшается ресторан, ухудшается SPA или гостевые и служебные потоки начинают пересекаться, экономия быстро превращается в ухудшение самого продукта.

170–230 номеров: курортные резиденции

У резиденций и сервисных апартаментов с ограниченным набором общественных функций совершенно другая экономика площади.

Если продукт предполагает преимущественно проживание с завтраком, ему не нужны рестораны, SPA, детские пространства и другие функции классического всесезонного курорта в том же объеме.

На один юнит приходится меньше общественных, служебных и технологических площадей, поэтому тот же гектар может дать уже 170–230 номеров или апартаментов.

Именно поэтому звездность сама по себе мало говорит о плотности. Два объекта категории 4* могут занимать участок совершенно по-разному.

Санаторий: снова около 80–100 номеров

У санатория есть еще один крупный потребитель площади — лечебно-оздоровительная функция. Медицинские кабинеты, диагностические помещения, водолечение, SPA, бассейны, спортивная инфраструктура, расширенный F&B увеличивают площадь, которая не является номерным фондом, но без которой продукт перестает быть санаторием.

Поэтому для современных санаториев уровня 4–5* мы видим ориентир около 80–100 номеров на гектар.

Фактически санаторный проект приходится оптимизировать сразу по двум направлениям: эффективности номерного фонда и эффективности медицинско-рекреационной инфраструктуры.

Город — совсем другая математика

В плотной городской среде гектар земли может работать в несколько раз интенсивнее. Здесь меньше уходит на ландшафт и рекреацию, выше допустимая плотность, компактнее общественные функции, а часть инфраструктуры предоставляет сам город. В наших наиболее плотных сценариях сервисных апартаментов количество юнитов может приближаться к 1000 на гектар и выше.

Парк-отель: 5–15 номеров

На другом конце шкалы находятся парк-отели и малоэтажные загородные комплексы.

Здесь территория сама является частью продукта. Гость покупает не только номер, но и приватность, вид, тишину, лес, расстояние между домиками, прогулочные маршруты. Поэтому 5–15 номеров на гектар может быть вполне эффективной плотностью.

Попытка поставить домики в два раза ближе действительно увеличит количество юнитов, но может уничтожить главную ценность самого парк-отеля.

Что на самом деле ограничивает количество номеров

Когда мы впервые смотрим участок, нас интересуют пять вещей.

1. Градостроительный потенциал

Высотность, процент застройки, отступы, ограничения, охранные и санитарные зоны определяют верхнюю границу того, что вообще можно построить.

2. Формат гостиницы

All inclusive, санаторий, городской бизнес-отель, курортный отель, апарт-отель и парк-отель требуют совершенно разного количества площади на номер. Поэтому гостиничный консультант должен появляться до, а не после архитектурной концепции.

Эксперты отрасли постоянно возвращаются к этой мысли: типология гостиницы определяет структуру общественных зон, типовой этаж и соотношение номерного фонда с общей площадью, а ошибка на ранней стадии затем превращается в неэффективные площади и дорогую переделку проекта.

3. Геометрия и рельеф участка

Два одинаковых по площади участка могут дать совершенно разный результат. Прямоугольный плоский гектар и гектар на крутом склоне с охранными зонами и сложным подъездом — это два разных девелоперских актива. В наших проектах только рельеф иногда дает разницу порядка 20–30% по потенциальному номерному фонду.

4. Инфраструктура

На ранней концепции часто считают только корпус. Но затем появляются: парковки, проезды, пожарные площадки, загрузка, хозяйственные дворы, рестораны, SPA, инженерные сооружения, наружные бассейны, спортивные и детские зоны.

Для современного курорта эта инфраструктура становится все важнее. Рынок движется в сторону всесезонных туристических экосистем с wellness, SPA, MICE и дополнительными сценариями использования территории. Поэтому максимальная плотность и максимальная доходность — далеко не всегда одно и то же.

5. Экономика номера

Есть очень полезный вопрос: сколько общей площади здания мы строим ради одного ключа?

Еще в проектах международных операторов разница между гостиничными форматами была существенной: для компактного Hampton by Hilton приводился показатель около 41 м² общей площади на номер, тогда как для полноценного Hilton 5* — порядка 70–80 м². Сам принцип остается актуальным: чем больше площадь на ключ, тем дороже номер для девелопера и тем меньше их помещается в заданный строительный объем.

Поэтому мы предпочитаем считать эффективность не одной цифрой «номеров на гектар», а одновременно смотреть:

• номеров / га;
• м² общей площади / номер;
• долю номерного фонда в общей площади;
• CAPEX / номер;
• выручку, которую способен генерировать этот номер.

Можно ли получить еще 20–30%?

Это один из самых частых вопросов после первой посадки: если получилось 120 номеров, можно ли сделать 150?

Иногда можно. На ряде участков еще 20–30% эффективности удается получить за счет более компактного пятна, правильной геометрии корпуса, эффективного типового этажа и увеличения высотности.

Но это не бесплатные метры. С ростом здания меняются конструктив, вертикальный транспорт, пожарная стратегия, инженерные решения и стоимость строительства. Поэтому считать нужно не «сколько еще номеров помещается», а сколько дополнительной прибыли дают эти номера после изменения CAPEX.

И есть форматы, где такая логика вообще не работает.

Парк-отель нельзя сделать на 30% эффективнее, просто поставив домики ближе друг к другу. В какой-то момент он просто перестанет быть парк-отелем.

Вывод

Гектар — это лишь исходная геометрия, настоящий потенциал участка появляется на пересечении градостроительных возможностей, гостиничного продукта и экономики проекта.

До полноценной концепции будет правильным сделать короткий аудит: проверить градостроительные ограничения, определить несколько возможных гостиничных сценариев, сделать предварительную посадку и сравнить их по номерному фонду, общей площади и экономике.

Иногда такой анализ подтверждает первоначальный замысел, а порой показывает, что на участке, который покупали под 150 номеров, действительно эффективно размещаются 110 — или, наоборот, что без ухудшения гостиничного продукта можно получить еще 20–30%.

В Development Systems такой предварительный аудит участка мы делаем бесплатно. Его задача — еще до начала полноценного проектирования понять, какой гостиничный продукт земельный участок способен выдержать и стоит ли развивать выбранный сценарий дальше.