Проектируем и строим отели
Спроектировано: 2,37 млн м²
Всего:
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
Строится: 523 тыс. м²
Всего:
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
Построено: 946 тыс. м²
Всего:
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
Комплектуется: 125 тыс. м²
Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров
125 тыс. м² / 1 506 номеров
Всего:
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
Всего:
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
Всего:
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров
125 тыс. м² / 1 506 номеров
бюджетирование
/
Инжиниринг
/
Бюджетирование
Подготовка бюджета проекта может осуществляться на любой стадии проектирования — от концепции до рабочей документации и в зависимости от глубины проработки проекта будут зависеть его точность
Оценка статей бюджета и по физическим объемам, и по укрупненным показателям (через м²)
Компетенция по оптимизации бюджетов
Бюджетирование с применением BIM-технологий (минимум коллизий/ошибок, высокая точность)
7 лет проектируем объекты гостеприимства, где комфорт становится стандартом. Реализовано свыше 1,5 млн м² — от традиционных отелей до курортных комплексов. Создано 18 600 номеров
КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА
ЗАКАЖИТЕ БЮДЖЕТИРОВАНИЕ
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
Отправляя данные с форм вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Например, на этапе «красивые картинки» отсутствуют достаточно подробные чертежи или BIM-модель для возможности расчета бюджета по объемам работ, поэтому применяется оценка на основании натуральных показателей: площадей функциональных зон, количеству номеров, площадей пятна застройки объекта и иным ТЭП по укрупненным расценкам. Данные расценки получены путем приведения стоимости разделов бюджета, полученных из бюджетов объектов-аналогов на более глубоких стадиях проработки (ПД и РД), а также реальных тендеров на СМР по нашим объектам.
Оценка бюджета на ранних стадиях проекта
- Неполное или неточное извлечение объёмов из чертежей — например, пропуск скрытых коммуникаций, неучёт сложной геометрии или дублирование элементов при расчете. В наших объектах, с общей площадью 30−50 тыс. м2, насчитывается 300−500 тыс. элементов, которые собираются в ВОР и спецификации по разным разделам — человек просто физически не может обработать такой объем информации без ошибок, а машина может;
Мы продвигаем новые технологии и подходы в работе с бюджетами проектов, потому что приблизительные расчёты и «ручной просчет» проекта приводит к большому количеству ошибок, например:
- Отсутствие связи между бюджетом и графиком работ — расходы распределяются равномерно, хотя фактические пики затрат могут приходиться на ранние или поздние этапы и рост стоимости проекта по разным статьям затрат происходит неравномерно.
- Необходимость корректировать договоры с подрядчиками из-за некорректно законтрактованных объемов.
- Необходимость проведения оптимизации проекта, чтобы вписаться в существующий бюджет;
- Перерасход средств и необходимость пересогласования бюджета, выход на кредитный комитет или на «ковер» к инвестору;
Последствия этих ошибок достаточно очевидны:
- Использование устаревших или некорректных расценок — цены на материалы и работы меняются во времени и для корректной актуализации бюджета (желательно раз в квартал) необходимо оперативно «подгружать» обновленные расценки к детализированным ВОРам. BIM позволяет это сделать максимально эффективно;
Мы предлагаем использовать BIM-модель на самых ранних этапах проекта, чтобы получить динамичный бюджет проекта, где стоимость напрямую связана
с геометрией объекта и конкретными материалами, повысить его точность и снизить риск ошибок.
Подготовка бюджета проекта из BIM-модели
- Игнорирование связей между элементами — например, не учитываются соединения или скрытые части, что приводит к занижению объёмов.
Наиболее частые проблемы это:
- Потеря доверия к BIM-подходу — может казаться, что «это не работает», хотя проблема была в подготовке, а не в технологии.
- Расчёт становится неточным — требуется ручная корректировка, что увеличивает сроки бюджетирования и повышает риск ошибок;
Последствия этих ошибок:
- Отсутствие структурирования по сметным статьям — объёмы извлекаются, но не соответствуют формату сметы и требуют ручной настройки;
- Неполное или некорректное заполнение параметров — например, отсутствие материала или типа элемента, что затрудняет автоматический расчёт;
Для точного бюджета нужна качественная BIM-модель, а ошибки в моделировании будут дальше попадать во все расчеты.
Использование BIM-модели для бюджетирования позволяет автоматически собрать данные по ее элементам по определенным «запрограммированным» параметрам (материалы, тип, классификация) и извлечь объёмы — бетона, отделки, коммуникаций и т. д. (без пересчёта вручную), а на следующем этапе связать их с базой расценок.
После получения бюджета из BIM-модели мы проводим дополнительный контроль качества через укрупненный расценки с объектов аналогов и в итоге вы получаете не просто сметный расчет, а бюджет, основанный на точных ВОР и максимально приближенный к реальности.
Для обеспечения высокого качества моделирования мы также предлагаем услуги по BIM-сопровождению проектирования.
ЗАКАЖИТЕ BIM-СОПРОВОЖДЕНИЕ И КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА БЮДЖЕТА
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
Отправляя данные с форм вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
При проверке бюджетов мы анализируем имеющийся бюджет и формируем оптимальную форму и детализация бюджета (в зависимости от глубины проработки проекта), определяем основные отклонения в стоимости разделов и статей и укрупненных показателей бюджета.
Проверка бюджета
- Некорректный учет стоимости земляных работ, включая вывоз и утилизацию грунта, стоимость и наличие инертных материалов в привязке к расположению объекта;
Типовые ошибки бюджета отеля:
- Недооценка или переоценка стоимости комплектации и отделки номерного фонда;
- Ошибки при учете резервов и строительной инфляции, недооценка стоимости услуг и прибыли генподрядчика.
- Ошибки при оценке стоимости работ из-за некорректного учета технологии выполнения (водоотведение, закрепление стенок котлованов и траншей);
- Некорректная оценка стоимости инженерных систем, дублирование или потеря оконечного оборудования в комплектации и инженерных разделах;
- Ошибки в оценке стоимости фасадных решений, недооценка или переоценка применяемых материалов;
- Проверка бюджета по укрупненным показателям, таким как стоимость за 1 номер или 1 м² объекта, а также стоимости разделов относительно ТЭП объекта, например, стоимость подготовительного периода строительства или стоимость системы водоснабжения и водоотведения в привязке к площади объекта.
- Наличие и учет всех затрат, необходимых для реализации строительного проекта;
- Достаточный уровень детализации бюджета для возможности оценки его точности по разделам и статьям;
Проверка имеющегося бюджета выполняется по следующим параметрам:
В объекте предполагалось осуществить определенное функциональное наполнение с точки зрения площадных параметров: более 200 гостиничных номеров, свыше 400 резиденций, термальный комплекс площадью более 2000 м², а также рестораны, конференц-залы и другие общественные пространства.
Инвестор обратился с предварительным функциональным зонированием и предварительной площадной программой городского отеля, где планировалось одновременное размещение номеров категории 5 звезд и премиальных резиденций под управлением международного оператора Radisson.
Описание
Городской отель 5*
Кейсы
ПРОБЛЕМА
Несоответствие функциональной программы градостроительным ограничениям
Все необходимые функции (гостиничные номера, резиденции, рестораны, SPA-комплексы, конференц-залы, вестибюли, холлы, коридоры, технические помещения, парковка) не были размещены в допустимых параметрах застройки участка. Нужно было сохранить весь запланированный функционал, при этом вписаться в действующие градостроительные регламенты и решения по строительству (РНС).
Несоответствие стандартам бюджета возможному объему застройки
Проект имел большой бюджет, предполагал средний строительный объем и высокий уровень реализации, однако участок находился в условиях плотной городской застройки с ограниченным допустимым физическим объемом.
РЕШЕНИЕ
Увеличили объём резиденций — они были продаваемыми,
а номера, наоборот, не продавались. Из-за этого бюджет не сошел с кредитом: доходы от продажи номеров не покрыли себестоимость строительства. Мы немного сократили номерной фонд и, соответственно, увеличили резиденции.
Главное — мы пересобрали функцию зонирования так, что весь проект стал находиться в заданном физическом объёме. Это удалось благодаря правильному распределению функций:
минимизировали количество коридоров, оптимизировали проводную связь, убрали дублирование технических и служебных помещений.
Кроме того, незначительно изменился баланс площадей, так что общая площадь стала немного меньше, но с большей доходной частью. В итоге проект получил меньший номерной фонд, однако доходы от продаж номеров теперь покрывают затратную часть, а также приносят прибыль за счет более эффективной структуры и увеличенной части продаваемых резиденций.
Несоответствие функциональной программы градостроительным ограничениям
Все необходимые функции (гостиничные номера, резиденции, рестораны, SPA-комплексы, конференц-залы, вестибюли, холлы, коридоры, технические помещения, парковка) не были размещены в допустимых параметрах застройки участка. Нужно было сохранить весь запланированный функционал, при этом вписаться в действующие градостроительные регламенты и решения по строительству (РНС).
Несоответствие стандартам бюджета возможному объему застройки
Проект имел большой бюджет, предполагал средний строительный объем и высокий уровень реализации, однако участок находился в условиях плотной городской застройки с ограниченным допустимым физическим объемом.
РЕШЕНИЕ
Увеличили объём резиденций — они были продаваемыми,
а номера, наоборот, не продавались. Из-за этого бюджет не сошел с кредитом: доходы от продажи номеров не покрыли себестоимость строительства. Мы немного сократили номерной фонд и, соответственно, увеличили резиденции.
Главное — мы пересобрали функцию зонирования так, что весь проект стал находиться в заданном физическом объёме. Это удалось благодаря правильному распределению функций:
минимизировали количество коридоров, оптимизировали проводную связь, убрали дублирование технических и служебных помещений.
Кроме того, незначительно изменился баланс площадей, так что общая площадь стала немного меньше, но с большей доходной частью. В итоге проект получил меньший номерной фонд, однако доходы от продаж номеров теперь покрывают затратную часть, а также приносят прибыль за счет более эффективной структуры и увеличенной части продаваемых резиденций.
ОТВЕТЫ НА ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ
Стоимость строительства во многом зависит от категории гостиницы по звездности и ее типа. Городская гостиница или апарт-отель будут несопоставимы с курортом или санаторием. В качестве среднего ориентира: строительство 4* курорта обойдется не менее чем в 15 миллионов рублей за номер.
Полный комплекс общестроительных работ, устройство инженерных сетей и их пусконаладочные работы, благоустройство территории, комплектация всех зон согласно разделительной ведомости, утвержденной заказчиком, между этапом строительства и этапом предоткрытия, проектно-изыскательские работы, затраты на содержание службы заказчика-застройщика и генподрядчика, а также резервы. В каждом конкретном случае в бюджет могут быть включены иные затраты, понесенные или планируемые инвестором, либо исключены разделы и статьи, которые инвестор относит к другим этапам в соответствии с принятой схемой управления и финансирования проекта.
Мы сможем помочь в анализе земельного участка под цели размещения объекта, предложим решения по его оптимальному применению и поможем избежать грубых продуктовых ошибок. Подготовим предпроектную стадию проекта, концепцию, стадию ПД или рабочую документацию. Сопроводим в процессе проектирования или строительства, но оценку потребности рынка, затрат гостиницы от стадии предоткрытия до стадии эксплуатации правильнее доверить профильным специалистам.
Мы можем предложить услугу по аудиту и оптимизации имеющегося бюджета, определить статьи затрат, которые отклоняются от наших прогнозных показателей, и предложить решения по оптимизации проектных решений, позволяющие сократить бюджет до 4%.
Во-первых, степень детализации зависит от стадии жизненного цикла проекта: на предпроектной стадии она составляет не более 50 строк, а на стадии рабочей документации — до 400 строк. Однако даже на этом этапе бюджет не превращается в сметную документацию с разбивкой по каждому элементу конструкций или инженерных систем. Например, система водоснабжения и канализации здания представляется тремя крупными статьями: водоснабжение и
канализация, системы пожаротушения и системы водоподготовки бассейнов. Во-вторых, уровень детализации зависит от запросов заказчика и инвестора; наш подход позволяет гибко регулировать глубину проработки бюджета в каждом конкретном случае. В-третьих, предлагаемая нами форма бюджета подходит для рассмотрения при привлечении кредитных средств, например, в Сбере.
канализация, системы пожаротушения и системы водоподготовки бассейнов. Во-вторых, уровень детализации зависит от запросов заказчика и инвестора; наш подход позволяет гибко регулировать глубину проработки бюджета в каждом конкретном случае. В-третьих, предлагаемая нами форма бюджета подходит для рассмотрения при привлечении кредитных средств, например, в Сбере.
Мы рекомендуем формировать следующие версии бюджета строительства:
- После согласования предпроектной стадии — до начала детальной концепции. На этом этапе принимается решение о дальнейшем развитии проекта;
- После согласования детальной концепции — до начала разработки проектной документации. Здесь появляется возможность перейти от укрупнённых показателей к физическим объемам и техническим решениям (конструкции, фасады, отделка, инженерные сети);
- После получения положительного заключения экспертизы — когда уточнены основные проектные решения и частично определено оборудование;
- После завершения рабочей документации — когда установлены все физические объемы работ.
Инфляция оценивается на основании данных государственной статистики, а непредвиденные расходы закладываются в размере 4% от стоимости строительных работ. Однако, если у инвестора есть собственный подход к оценке этих резервов, он может быть использован при расчете бюджета.
100% точности бюджет достигает только после завершения строительных работ и передачи объекта гостиничной компании, то есть примерно за шесть месяцев до открытия. До этого невозможно абсолютно точно спрогнозировать все затраты и непредвиденные ситуации, которые могут привести как к дефициту, так и к профициту бюджета. На самых ранних стадиях, когда определены лишь общие площади зон гостиницы, точность расчета бюджета составляет не более 75%, а на стадии строительно-монтажных работ достигает 97%.
Что еще мы предлагаем
Независимая оценка проектных решений и рекомендаций по повышению эффективности гостиничного проекта
Тендеры и вендор-лист
Fee-development
Бесплатный аудит
Перейти
Комплекс услуг, где мы в качестве внешнего девелопера осуществляем развитие проекта для инвестора
Оптимизация проекта без снижения качества, позволяющая эффективно спроектировать объект
Главная задача тендеров — сократить затраты инвесторов при сохранении качества и сроков строительства
Перейти
Перейти
Перейти
Оптимизация проекта и ТЭО
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО НЕОБХОДИМОЙ УСЛУГЕ
DS – надежный партнер не только для системных девелоперов, которые имеют опыт в цифровом строительстве, но и для частных инвесторов, которые делают свой первый проект.
Оставьте заявку на услугу и узнайте, как эффективно решить Ваши задачи.
Заказать услугу