Проектируем и строим отели
Спроектировано: 2,37 млн м²
Всего:
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
Строится: 523 тыс. м²
Всего:
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
Построено: 946 тыс. м²
Всего:
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
Комплектуется: 125 тыс. м²
Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров
125 тыс. м² / 1 506 номеров
Всего:
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
2,37 млн м²
Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров
Всего:
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
523 тыс. м²
Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера
Всего:
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
946 тыс. м²
Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров
Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров
125 тыс. м² / 1 506 номеров
8 лет создаем отели, реализовано свыше 1,5 млн м² — от городских и загородных отелей до курортов и санаториев, спроектировано более 18 600 номеров
бюджетирование
/
/
Бюджетирование
Подготовка бюджета проекта может осуществляться на любой стадии проектирования — от концепции до рабочей документации и в зависимости от глубины проработки проекта будут зависеть его точность
Оценка статей бюджета и по физическим объемам, и по укрупненным показателям (через м²)
Компетенция по оптимизации проектов
Бюджетирование с применением BIM-технологий (минимум коллизий/ошибок, высокая точность)
КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА
ЗАКАЖИТЕ БЮДЖЕТИРОВАНИЕ
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
Отправляя данные с форм вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Например, на этапе «красивые картинки» отсутствуют достаточно подробные чертежи или BIM-модель для возможности расчета бюджета по объемам работ, поэтому применяется оценка на основании натуральных показателей: площадей функциональных зон, количеству номеров, площадей пятна застройки объекта и иным ТЭП по укрупненным расценкам. Данные расценки получены путем приведения стоимости разделов бюджета, полученных из бюджетов объектов-аналогов на более глубоких стадиях проработки (ПД и РД), а также реальных тендеров на СМР по нашим объектам.
Оценка бюджета на ранних стадиях проекта
- В самом начале проекта, на этапе эскизного проектирования, возможно внесение значительных и продуктовых и архитектурно-планировочных изменений, все можно менять и крутить крупными блоками, общими цифрами, объем документации еще совсем незначительный. Изменения требуют не так много времени, но и погрешность в оценке бюджета достаточно большая.
На этом графике следует отметить 3 критических точки проекта:
- При получении РНС, то есть, когда все основные и принципиальные решения закреплены в стадии ПД, появляется возможность рассчитать бюджет еще точнее. На данному этапе разработаны спецификации по отдельным разделам, определены все технологические процессы, но и ТЭПы зафиксированы. Также генподрядчик уже мобилизован, рабочая документация разрабатывается и пора начинать строить, а перепланировать корпус, добавить или убавить номера, или изменить технологию питания объекта окажется слишком долго или дорого.
- Считайте точный бюджет.
Выводы:
- В середине разработки концепции можно менять меньше, чем на этапе эскиза, но объем информации из BIM-модели и детализация решений позволяет считать бюджет на основании физических объемов. В этой точке эффективнее всего оптимизировать и сушить проект.
Пересечение двух кривых на временной линии, отражающих возможность что-то изменить в проекте отеля без значимых переделок и детализации проектных решений (BIM-модели), чтобы получать точную информацию о его бюджете.
Подготовка бюджета проекта из BIM-модели
- Игнорирование связей между элементами — например, не учитываются соединения или скрытые части, что приводит к занижению объёмов.
Наиболее частые проблемы это:
- Потеря доверия к BIM-подходу — может казаться, что «это не работает», хотя проблема была в подготовке, а не в технологии.
- Расчёт становится неточным — требуется ручная корректировка, что увеличивает сроки бюджетирования и повышает риск ошибок;
Последствия этих ошибок:
- Отсутствие структурирования по сметным статьям — объёмы извлекаются, но не соответствуют формату сметы и требуют ручной настройки;
- Неполное или некорректное заполнение параметров — например, отсутствие материала или типа элемента, что затрудняет автоматический расчёт;
Для точного бюджета нужна качественная BIM-модель, а ошибки в моделировании будут дальше попадать во все расчеты.
Использование BIM-модели для бюджетирования позволяет автоматически собрать данные по ее элементам по определенным «запрограммированным» параметрам (материалы, тип, классификация) и извлечь объёмы — бетона, отделки, коммуникаций и т. д. (без пересчёта вручную), а на следующем этапе связать их с базой расценок.
После получения бюджета из BIM-модели мы проводим дополнительный контроль качества через укрупненный расценки с объектов аналогов и в итоге вы получаете не просто сметный расчет, а бюджет, основанный на точных ВОР и максимально приближенный к реальности.
Для обеспечения высокого качества моделирования мы также предлагаем услуги по BIM-сопровождению проектирования.
ЗАКАЖИТЕ BIM-СОПРОВОЖДЕНИЕ И КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА БЮДЖЕТА
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
Отправляя данные с форм вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
При проверке бюджетов мы анализируем имеющийся бюджет и формируем оптимальную форму и детализация бюджета (в зависимости от глубины проработки проекта), определяем основные отклонения в стоимости разделов и статей и укрупненных показателей бюджета.
Проверка бюджета
- Некорректный учет стоимости земляных работ, включая вывоз и утилизацию грунта, стоимость и наличие инертных материалов в привязке к расположению объекта;
Типовые ошибки бюджета отеля:
- Недооценка или переоценка стоимости комплектации и отделки номерного фонда;
- Ошибки при учете резервов и строительной инфляции, недооценка стоимости услуг и прибыли генподрядчика.
- Ошибки при оценке стоимости работ из-за некорректного учета технологии выполнения (водоотведение, закрепление стенок котлованов и траншей);
- Некорректная оценка стоимости инженерных систем, дублирование или потеря оконечного оборудования в комплектации и инженерных разделах;
- Ошибки в оценке стоимости фасадных решений, недооценка или переоценка применяемых материалов;
- Проверка бюджета по укрупненным показателям, таким как стоимость за 1 номер или 1 м² объекта, а также стоимости разделов относительно ТЭП объекта, например, стоимость подготовительного периода строительства или стоимость системы водоснабжения и водоотведения в привязке к площади объекта.
- Наличие и учет всех затрат, необходимых для реализации строительного проекта;
- Достаточный уровень детализации бюджета для возможности оценки его точности по разделам и статьям;
Проверка имеющегося бюджета выполняется по следующим параметрам:
В объекте предполагалось осуществить определенное функциональное наполнение с точки зрения площадных параметров: более 200 гостиничных номеров, свыше 400 резиденций, термальный комплекс площадью более 2000 м², а также рестораны, конференц-залы и другие общественные пространства.
Инвестор обратился с предварительным функциональным зонированием и предварительной площадной программой городского отеля, где планировалось одновременное размещение номеров категории 5 звезд и премиальных резиденций под управлением международного оператора Radisson.
Описание
Городской отель 5*
Кейсы
ПРОБЛЕМА
Несоответствие функциональной программы градостроительным ограничениям.
Все необходимые функции (гостиничные номера, резиденции, рестораны, SPA-комплексы, конференц-залы, вестибюли, холлы, коридоры, технические помещения, парковка) нарушали допустимые параметры застройки участка. Нужно было сохранить весь запланированный функционал, при этом вписаться в действующие градостроительные регламенты и разрешение на строительство (РНС).
Несоответствие бюджета планируемому объему строительства
Проект имел большой бюджет, предполагал средний строительный объем и высокий уровень реализации, однако участок находился в условиях плотной городской застройки с ограниченным допустимым физическим объемом.[АП1]
Проект располагался в условиях плотной городской застройки, поэтому увеличение физического объема строительства было невозможно, однако требовалось повысить уровень реализации (продаваемости) проекта при сохранении или сокращении бюджета строительства, который уже находился на грани рентабельности.
РЕШЕНИЕ
Так как финансирование строительства планировалось за счет привлечения средств от реализации продаваемой части объекта — резиденций, мы увеличили их количество за счет незначительного
Главное — мы пересобрали зонирование так, что функциональное наполнение не пострадало, а проект сохранился в заданном физическом объёме. Это удалось благодаря правильному распределению функций: минимизировали количество коридоров, убрали дублирование технических и служебных помещений.
Благодаря этому, незначительно изменился баланс площадей, так что общая площадь стала немного меньше, но с большей доходной частью. В итоге проект получил меньший номерной фонд, однако доходы от продаж резиденций теперь покрывают затратную часть, а номерной фонд и вспомогательные функции приносят прибыль за счет более эффективной структуры и увеличенной части обслуживаемых продаваемых резиденций.
Несоответствие функциональной программы градостроительным ограничениям.
Все необходимые функции (гостиничные номера, резиденции, рестораны, SPA-комплексы, конференц-залы, вестибюли, холлы, коридоры, технические помещения, парковка) нарушали допустимые параметры застройки участка. Нужно было сохранить весь запланированный функционал, при этом вписаться в действующие градостроительные регламенты и разрешение на строительство (РНС).
Несоответствие бюджета планируемому объему строительства
Проект имел большой бюджет, предполагал средний строительный объем и высокий уровень реализации, однако участок находился в условиях плотной городской застройки с ограниченным допустимым физическим объемом.[АП1]
Проект располагался в условиях плотной городской застройки, поэтому увеличение физического объема строительства было невозможно, однако требовалось повысить уровень реализации (продаваемости) проекта при сохранении или сокращении бюджета строительства, который уже находился на грани рентабельности.
РЕШЕНИЕ
Так как финансирование строительства планировалось за счет привлечения средств от реализации продаваемой части объекта — резиденций, мы увеличили их количество за счет незначительного
Главное — мы пересобрали зонирование так, что функциональное наполнение не пострадало, а проект сохранился в заданном физическом объёме. Это удалось благодаря правильному распределению функций: минимизировали количество коридоров, убрали дублирование технических и служебных помещений.
Благодаря этому, незначительно изменился баланс площадей, так что общая площадь стала немного меньше, но с большей доходной частью. В итоге проект получил меньший номерной фонд, однако доходы от продаж резиденций теперь покрывают затратную часть, а номерной фонд и вспомогательные функции приносят прибыль за счет более эффективной структуры и увеличенной части обслуживаемых продаваемых резиденций.
ОТВЕТЫ НА ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ
Стоимость строительства во многом зависит от категории гостиницы по звездности и ее типа. Городская гостиница или апарт-отель будут несопоставимы с курортом или санаторием. В качестве среднего ориентира: строительство 4* курорта обойдется не менее чем в 15 миллионов рублей за номер.
Полный комплекс общестроительных работ, устройство инженерных сетей и их пусконаладочные работы, благоустройство территории, комплектация всех зон согласно разделительной ведомости, утвержденной заказчиком, между этапом строительства и этапом предоткрытия, проектно-изыскательские работы, затраты на содержание службы заказчика-застройщика и генподрядчика, а также резервы. В каждом конкретном случае в бюджет могут быть включены иные затраты, понесенные или планируемые инвестором, либо исключены разделы и статьи, которые инвестор относит к другим этапам в соответствии с принятой схемой управления и финансирования проекта.
Мы сможем помочь в анализе земельного участка под цели размещения объекта, предложим решения по его оптимальному применению и поможем избежать грубых продуктовых ошибок. Подготовим предпроектную стадию проекта, концепцию, стадию ПД или рабочую документацию. Сопроводим в процессе проектирования или строительства, но оценку потребности рынка, затрат гостиницы от стадии предоткрытия до стадии эксплуатации правильнее доверить профильным специалистам.
Мы можем предложить услугу по аудиту и оптимизации имеющегося бюджета, определить статьи затрат, которые отклоняются от наших прогнозных показателей, и предложить решения по оптимизации проектных решений, позволяющие сократить бюджет до 4%.
Во-первых, степень детализации зависит от стадии жизненного цикла проекта: на предпроектной стадии она составляет не более 50 строк, а на стадии рабочей документации — до 400 строк. Однако даже на этом этапе бюджет не превращается в сметную документацию с разбивкой по каждому элементу конструкций или инженерных систем. Например, система водоснабжения и канализации здания представляется тремя крупными статьями: водоснабжение и
канализация, системы пожаротушения и системы водоподготовки бассейнов. Во-вторых, уровень детализации зависит от запросов заказчика и инвестора; наш подход позволяет гибко регулировать глубину проработки бюджета в каждом конкретном случае. В-третьих, предлагаемая нами форма бюджета подходит для рассмотрения при привлечении кредитных средств, например, в Сбере.
канализация, системы пожаротушения и системы водоподготовки бассейнов. Во-вторых, уровень детализации зависит от запросов заказчика и инвестора; наш подход позволяет гибко регулировать глубину проработки бюджета в каждом конкретном случае. В-третьих, предлагаемая нами форма бюджета подходит для рассмотрения при привлечении кредитных средств, например, в Сбере.
Мы рекомендуем формировать следующие версии бюджета строительства:
- После согласования предпроектной стадии — до начала детальной концепции. На этом этапе принимается решение о дальнейшем развитии проекта;
- После согласования детальной концепции — до начала разработки проектной документации. Здесь появляется возможность перейти от укрупнённых показателей к физическим объемам и техническим решениям (конструкции, фасады, отделка, инженерные сети);
- После получения положительного заключения экспертизы — когда уточнены основные проектные решения и частично определено оборудование;
- После завершения рабочей документации — когда установлены все физические объемы работ.
Инфляция оценивается на основании данных государственной статистики, а непредвиденные расходы закладываются в размере 4% от стоимости строительных работ. Однако, если у инвестора есть собственный подход к оценке этих резервов, он может быть использован при расчете бюджета.
100% точности бюджет достигает только после завершения строительных работ и передачи объекта гостиничной компании, то есть примерно за шесть месяцев до открытия. До этого невозможно абсолютно точно спрогнозировать все затраты и непредвиденные ситуации, которые могут привести как к дефициту, так и к профициту бюджета. На самых ранних стадиях, когда определены лишь общие площади зон гостиницы, точность расчета бюджета составляет не более 75%, а на стадии строительно-монтажных работ достигает 97%.
Что еще мы предлагаем
Независимая оценка проектных решений и рекомендаций по повышению эффективности гостиничного проекта
Тендеры и вендор-лист
Fee-development
Бесплатный аудит
Перейти
Комплекс услуг, где мы в качестве внешнего девелопера осуществляем развитие проекта для инвестора
Оптимизация проекта без снижения качества, позволяющая эффективно спроектировать объект
Главная задача тендеров — сократить затраты инвесторов при сохранении качества и сроков строительства
Перейти
Перейти
Перейти
Оптимизация проекта
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО НЕОБХОДИМОЙ УСЛУГЕ
DS – надежный партнер не только для системных девелоперов, которые имеют опыт в цифровом строительстве, но и для частных инвесторов, которые делают свой первый проект.
Оставьте заявку на услугу и узнайте, как эффективно решить Ваши задачи.
Заказать услугу