Инжиниринг

BIM-стандарт

Портфолио

Проектируем и строим отели

Спроектировано: 2,37 млн м²

Всего:
2,37 млн м²

Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров

Строится: 523 тыс. м²

Всего:
523 тыс. м²

Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера

Построено: 946 тыс. м²

Всего:
946 тыс. м²

Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров

Комплектуется: 125 тыс. м²

Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров

Всего:
2,37 млн м²

Отелей:
1,25 млн. м² / 15 288 номеров

Всего:
523 тыс. м²

Отелей:
285 тыс. м² / 3 742 номера

Всего:
946 тыс. м²

Отелей:
84,5 тыс. м² / 1 506 номеров

Всего:
125 тыс. м² / 1 506 номеров

книга Сергея Веселова
«Почему отели дороже жилья»

Это книга — искренний рассказ о личном опыте и ценных наблюдениях основателя DS

Купить книгу

ГОЛОСУЙТЕ

участвуйте в рейтинге работодателей и

за компанию DS

Портфолио

BIM-стандарт

Бесплатный аудит ранее разработанных решений

ПРОДУКТОВЫЙ АУДИТ

Главная

Концепции

Продуктовый аудит

Заказать услугу

Продуктовый аудит — это проверка ранее заложенных проектных решений на адекватность и применимость продуктовых параметров (звездность, наполнение функциями, количество номеров и их процентное соотношение, ТЭПы) относительно локации и типа объекта, соответствие гостиничным стандартам разных операторов, опыта прохождения экспертизы (получения РНС), строительства, закупки и комплектации, ввода гостиничного объекта в эксплуатацию и дальнейшего обслуживания.

Большой опыт работы
с различными гостиничными операторами

Предложим более эффективные решения по CAPEX/OPEX: разработано свыше 160 ТЭО для гостиничных проектов.

Подробности в книге "Почему отели дороже жилья"

Помогаем на ранней стадии выявить риски проекта, дадим рекомендации по их исправлению

КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА

Предложить более эффективные решения с точки зрения СМР и CAPEX/OPEX

Цель продуктового аудита

Подсветить риски проекта

Проанализировать площадную программу/функциональное задание от гостиничного оператора на предмет «раздувания» служебных и технических площадей

Поделиться опытом проектирования, строительства, бюджетирования и эксплуатации

Предложить продуктовые решения, которые исправят ошибку, улучшат продукт

Мы формируем таблицу ТЭП с двумя столбцами: в первом — предельные параметры, взятые из нормативных документов, во втором — проектные показатели. После этого осуществляется сравнение проектных значений, не превышающих установленных лимитов. Таким образом обеспечивается соответствие проектных решений градостроительным требованиям.

Этапы продуктового аудита

Градостроительный анализ в упрощенном режиме. В нем мы обращаем внимание на предельные параметры, выше которых мы не можем подняться. Предельные параметры — это коэффициент использования территории, процент застройки, этажность/высотность, количество гостей на участок.
При невозможности достичь требуемых параметров, дадим рекомендации по внесению изменений, по возможности, в градостроительные документы. Либо по уменьшению требуемых параметров по ТЗ (например, уменьшить количество людей в номерах), использование в проекте номеров общежития персонала для возможности при необходимости расширения номерного фонда.

Эскизный этап (когда ТЗ ещё не сформировано)

Третий шаг — проводится градостроительный анализ, который необходим для понимания ограничений в проекте. Здесь изучаются нормы и правила: межмуниципальные, региональные, местные, а также правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если есть генеральный план земельного участка (ГПЗО), это в значительной степени вносит свой вклад. ГПЗО представляет собой свод градостроительных документов, где прописаны основные параметры — процентная застройка, коэффициент использования территории.

Второй шаг — анализируем рынок. Включаем в него ведущих конкурентов, где присутствуют не только реализованные проекты, но и те, которые начинаются на стадии разработки. Все подобные объекты включены в нашу оценку, и важно донести эту информацию до заказчика. Обычно заказчик уже делает выводы о конкурентной среде, но такой детальный сравнительный анализ помогает понять, как мы можем отстроиться от конкурентов.

Первым шагом, при работе с техническим заданием, является определение баланса площадей и проверка всех функций. На этом этапе подробно фиксируются все возможные планировочные и архитектурные коллизии. Например, если есть исходный эскиз, мы рассматриваем такие моменты, как пересечение гостевых и служебных связей — их параллельное расположение. Также может выявляться полное отсутствие некоторых служебных функций, что тоже бывает в ряде проектов. Основной анализ включает оценку соответствия площадей, а также полноту и корректность технических функций, которые должны быть реализованы. Если же заказчик приходит без готового технического задания и с нечеткими представлениями, нам важно помочь представить гипотезы и определить, сколько и какие элементы необходимы для успешной разработки проекта.

Детализированный этап (когда ТЗ сформировано)

Функциональное задание и площадная программа

Функциональное задание — это документ, определяющий крупные мазки каждой площади функциональной зоны объекта (номерной фонд, точки питания, термальный комплекс, аквапарк, игровой центр, детский клуб и т. д.), исходя из таких параметров, как количество номеров, площадь номеров и количество гостей. Разрабатывается гостиничным оператором.

В чем разница между функциональным заданием и площадной программой? Функциональное задание определяет площади зон и их функций, в том числе площадь номерного фонда. Площадная программа же детализирует структуру каждой зоны, описывая, из каких конкретных помещений она состоит. Поэтому обязательно нужно добавить этап формирования функционального задания, чтобы корректно построить всю площадную программу.

Проще говоря, функциональное задание — это стратегия, площадная программа — тактика.

Начинаем с продуктового аудита, где из количества номеров формируются ключевые показатели: площадь номеров, количество гостей. От этого решения все остальные показатели — например, площадь ресторана, кухни, аквапарка и других зон. В продуктовом аудите мы фиксируем данные еще до заключения контракта, иногда корректируя их с заказчиком, увеличивая компетентность и обосновывая решения.

Когда заказчик согласится, будет предоставлено функциональное задание с крупными зонами — номерным фондом, точками питания, термальным комплексом, аквапарком, детским клубом и другими функциями. После этого создается площадная программа, где детально раскрываются помещения и их площади, основанные на опыте эксплуатации аналогичных проектов. Набор и площади служебных помещений у разных операторов и схемы работы гостиницы может меняться.

Функциональное задание

На данный момент мы наладили этот процесс и уже активно пользуемся отработанными материалами. Например, исходя из опыта, мы можем определить, что на участке в 1 гектар приходится 100 номеров, а участок в 3 гектара — это около 300 номеров. Однако стоит учитывать, что расположение и количество номеров зависят от бренда и других факторов. Около 300 номеров — это не всегда необходимость, иногда достаточно 120−150, а остальную инфраструктуру можно дополнить виллами и коттеджами. Чтобы понять это, начинаем с продуктового аудита, где анализируем конкурентов и рынок, после чего начинаем делать площадную программу.

Площадная программа - один из основных этапов формирования концепции объекта. Разрабатывается гостиничным оператором.

Площадная программа

Дорожная карта

После проведения продуктового аудита необходимо проработать дорожную карту по реализации проекта.
Дорожная карта — это детализированный план с указанием стадий, сроков и ответственных за реализацию каждого из шагов.

Рабочая документация в соответствии с ГОСТ Р 21.101−2020).

Проектная документация (в соответствии с Постановлением Правительства № 87 от 16.08.2025 актуализированная редакция);

Детализированная концепция (проработанная архитектурно-градостроительная концепция с учетом разработки фасадных решений, генерального плана, планировочных решений, ТЭПов, конструктивных, технологических и инженерных решений);

Концепция (проработанная архитектурно-градостроительная концепция с учетом разработки фасадных решений, генерального плана, планировочных решений, ТЭПы);

Эскиз (посадка зданий на генплане, планировочные решения зонами, ТЭПы);

Мастер-план (посадка зданий на генеральном плане, ТЭПы, массинг зданий без деталировки формообразования);

Важно проработать следующих этапы дорожной карты:

ОТВЕТЫ НА ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ

Что еще мы предлагаем

Ключевой раздел проекта. Определяет работу объекта, организацию работы персонала и комфорт гостей

Инженерная концепция

Генплан и ландшафт

Технологическая концепция

Подробнее

Концепция генерального плана определяет стратегию развития территории отеля

Определяет облик, функциональность и технико-экономические параметры объекта

Определяет технико-функциональные, формирующие основу для проектирования

Подробнее

Архитектурная концепция

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО НЕОБХОДИМОЙ УСЛУГЕ

DS – надежный партнер не только для системных девелоперов, которые имеют опыт в цифровом строительстве, но и для частных инвесторов, которые делают свой первый проект.

Оставьте заявку на услугу и узнайте, как эффективно решить Ваши задачи.

Заказать услугу